Europa en alerta por el precio de la vivienda: un problema estructural en expansión
La vivienda se ha convertido en uno de los grandes desafíos sociales y económicos de la Unión Europea. Tras una década de subidas continuas, una pandemia que distorsionó la oferta y una recuperación desigual entre países, el precio medio de la vivienda en Europa ha alcanzado niveles que dificultan el acceso incluso a rentas medias.
España destaca especialmente en los últimos trimestres: según Eurostat, su tasa de crecimiento anual llegó al 12,8% en 2025, duplicando el ritmo de la media europea.
Ante este escenario, la Comisión Europea advierte que los actuales recursos fiscales no son suficientes para financiar políticas de vivienda asequible. La respuesta de Bruselas es clara: cambiar la estructura tributaria del sector inmobiliario, poniendo el foco en herencias, plusvalías y suelos que permanecen sin uso.
Estas medidas buscan reducir prácticas especulativas, aumentar la oferta de vivienda disponible y generar ingresos adicionales que permitan a los Estados financiar construcciones sociales, alquiler accesible y renovación urbana.
La reforma que Bruselas propone: gravar más la riqueza inmobiliaria
El informe presentado por el Housing Advisory Board, el grupo de expertos que asesora a la Comisión es rotundo: los Estados miembros deben replantear de forma integral la fiscalidad del patrimonio inmobiliario.
Bruselas quiere que:
- las herencias ligadas a vivienda paguen impuestos más altos, especialmente en los tramos elevados;
- las plusvalías inmobiliarias tributen más, con tipos efectivos que desincentiven la compra especulativa;
- los suelos vacíos o infrautilizados soporten mayor carga fiscal, impulsando su puesta en uso;
- y los ingresos adicionales se destinen de forma obligatoria a programas de vivienda asequible.
Los expertos señalan que no es sostenible que gran parte de la riqueza inmobiliaria disfrute de un trato fiscal tan desigual respecto a otros activos. Esta desigualdad —defiende el informe— frena la movilidad social, incrementa la desigualdad patrimonial y contribuye a tensiones inflacionarias en el mercado del alquiler.
Un problema que trasciende fronteras: Europa ya no puede financiar la vivienda con los impuestos de siempre
Bruselas enfatiza que no se trata de subir impuestos en general, sino de reorientar la carga fiscal hacia quienes más se benefician del aumento del valor del suelo y los inmuebles.
La base argumental es doble:
Por un lado, los ingresos tradicionales ligados al trabajo y al consumo ya no generan suficiente margen presupuestario para financiar vivienda social. Por otro, el sector inmobiliario concentra la mayor acumulación de riqueza privada en Europa —en muchos casos, heredada y no generada— lo que crea desigualdades crecientes.
El informe de la Comisión es contundente al afirmar que los Estados deben dejar de depender únicamente de los impuestos clásicos y ampliar las vías de financiación hacia el patrimonio inmobiliario, cuyo valor no ha dejado de crecer incluso en periodos de debilidad económica.
La prioridad: aprovechar la tributación de grandes herencias, viviendas en manos de fondos y suelos retenidos artificialmente para elevar precios en mercados urbanos tensionados.
Suelos vacíos y viviendas sin uso: el foco sobre la ineficiencia urbana
Uno de los elementos más polémicos de la propuesta es el aumento de impuestos sobre suelos vacíos, solares improductivos y terrenos estratégicos retenidos por propietarios a la espera de una futura revalorización.
La Comisión Europea considera que esta práctica limita artificialmente la oferta de suelo disponible, eleva los precios y frena proyectos de vivienda pública y privada.
Bruselas plantea un impuesto europeo reforzado para suelos ociosos, acompañado de:
- obligaciones de información,
- inventarios públicos de terrenos vacantes,
- y penalizaciones progresivas cuanto más tiempo permanezca sin uso un suelo apto para urbanizar.
El objetivo es romper la lógica especulativa que se ha consolidado en numerosas ciudades europeas, incluida España, donde la falta de suelo urbanizable es usada con frecuencia como explicación para los elevados precios de la vivienda.
Herencias y plusvalías: el epicentro del debate político en España y Europa
El tratamiento fiscal de las herencias es uno de los temas más sensibles para los gobiernos nacionales. En España, donde las diferencias autonómicas son marcadas, el debate se ha intensificado: comunidades como Madrid han reducido el impuesto de sucesiones casi a cero, mientras otras lo mantienen en niveles altos.
Bruselas sostiene que este mosaico fiscal contribuye a que las grandes fortunas inmobiliarias queden infra gravadas, dificultando que los sistemas de vivienda social dispongan de financiación suficiente.
Lo mismo ocurre con las plusvalías inmobiliarias: el aumento de valor que experimentan viviendas y locales no se traduce, según la Comisión, en recursos equivalentes para las arcas públicas.
El informe sugiere que la tributación debe reflejar la ganancia real y no subestimarla mediante bonificaciones o diferimientos. Una parte de estos ingresos afirma Bruselas, debería destinarse directamente a programas de alquiler social y a rehabilitación energética. La escalada de precios: España destaca con un ascenso sostenido desde 2020
La gráfica incluida en el informe refleja claramente la magnitud del problema.
Mientras la Unión Europea registraba subidas moderadas entre 2020 y 2022, España experimentó un ascenso más pronunciado que culminó en un repunte acelerado a partir de 2024.
Con un 12,8% de incremento interanual en 2025, España aparece entre los países con mayor tensión del mercado inmobiliario.
Los expertos lo vinculan a tres factores:
- fuerte demanda interna sin oferta equivalente,
- inversión internacional orientada a segundas residencias y activos turísticos,
- y escasez real o inducida de suelo disponible en zonas urbanas clave.
Frente a este escenario, Bruselas pide reformas fiscales que incentiven la construcción de vivienda asequible y frenen la especulación.
Frenar los pisos turísticos: el complemento regulatorio que acompaña a la reforma fiscal
El informe dedica una sección completa al impacto de los pisos turísticos, especialmente en ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Málaga o Palma.
El Housing Advisory Board recomienda que los Estados endurezcan:
- los requisitos de licencia,
- las limitaciones por barrios o zonas tensionadas,
- y la capacidad de los ayuntamientos para imponer tasas a las plataformas como Airbnb o similares.
El objetivo es reconducir parte del stock de vivienda al mercado residencial y reducir la presión sobre los precios del alquiler.
En paralelo, Bruselas propone la creación de un fondo europeo contra el “sinhogarismo”, que se financiaría en parte con las nuevas figuras impositivas inmobiliarias.
Un giro fiscal sin precedentes: más presión sobre el patrimonio para financiar vivienda social
La Comisión Europea defiende que esta reforma no es ideológica, sino pragmática.
Según sus cálculos, un aumento selectivo de impuestos sobre herencias y plusvalías podría generar miles de millones adicionales para apoyar vivienda social, rehabilitación energética y proyectos urbanos.
Además, la UE subraya que el peso creciente de la riqueza inmobiliaria frente a los salarios distorsiona el acceso a la vivienda de las nuevas generaciones y amplía la brecha entre propietarios y no propietarios.
Para Bruselas, la vivienda no puede financiarse con los mismos impuestos que hace veinte años: se necesita una base fiscal más amplia, más justa y más ligada a la riqueza real.