El aparente milagro económico español tiene una grieta cada vez más visible: la vivienda.
Mientras el PIB crece y el empleo se mantiene estable, el precio del alquiler se ha disparado un 10 % interanual en 2025, según el Índice de Alquiler del Ministerio de Vivienda, alcanzando un nuevo máximo histórico en 14,3 € por metro cuadrado (Idealista, 2025).
En ciudades como Madrid y Barcelona, la cifra supera los 18 €, niveles que colocan a España entre los mercados más caros de Europa en relación con el salario medio.
El fenómeno ya no se limita a grandes capitales: en Valencia, Málaga, Palma y Bilbao, los alquileres se han encarecido más de un 30 % desde 2020, empujando a miles de jóvenes y familias hacia periferias cada vez más distantes (El País, 2025).
Un mercado dominado por grandes manos
El Gobierno aprobó en 2023 la llamada Ley de Vivienda, que incluía límites de precios en zonas tensionadas y un impuesto adicional a viviendas vacías. Sin embargo, los datos muestran que la oferta de alquiler cayó un 15 % desde su entrada en vigor (Fotocasa, 2025).
Los pequeños propietarios, temerosos de la inseguridad jurídica y la rentabilidad decreciente, han optado por retirar sus pisos del mercado o destinarlos a alquiler turístico.
El resultado ha sido el efecto contrario al buscado: menos oferta, más presión y mayor concentración en manos de grandes tenedores.
Fondos internacionales como Blackstone, Cerberus y Azora controlan ya más del 30 % del parque de vivienda en alquiler profesionalizado, según datos del Banco de España (BdE, 2025).
“El mercado se ha institucionalizado, pero no democratizado”, explica el economista Gonzalo Bernardos. “El capital internacional está sustituyendo al ahorro nacional, y eso genera un nuevo tipo de burbuja: menos visible, pero más profunda” (Expansión, 2025).
El espejismo de la regulación
La regulación de precios, en teoría, debía proteger a los inquilinos más vulnerables. En la práctica, los expertos coinciden en que su efecto ha sido limitado.
La OCDE advierte que los controles de alquiler solo funcionan si se acompañan de aumento de la oferta pública y privada, algo que en España no ha ocurrido.
El parque de vivienda social representa apenas el 2,5 % del total, frente al 9 % de media europea. Países como Países Bajos o Austria superan el 20 % (OCDE, 2025).
Mientras tanto, el acceso a la compra sigue restringido: los tipos hipotecarios al 3,6 % y la inflación de materiales mantienen el sueño de la vivienda propia fuera del alcance de la mayoría.
El resultado es un ciclo perverso: el alquiler sube porque no se compra, y no se compra porque el alquiler impide ahorrar.
El nuevo mapa de la exclusión urbana
Los expertos urbanistas hablan de una “reconfiguración social silenciosa”.
En las principales capitales, las clases medias se ven desplazadas hacia áreas metropolitanas de segunda y tercera corona, lo que incrementa los costes de transporte y reduce la calidad de vida.
Un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) revela que el 41 % de los jóvenes entre 25 y 35 años dedica más del 40 % de su salario al alquiler, un nivel considerado de vulnerabilidad severa (INE, 2025).
En Madrid, los distritos con precios más bajos han perdido un 15 % de población residente nacional en los últimos cinco años, mientras la vivienda turística aumenta un 35 % (El Mundo, 2025).
“Estamos ante un proceso de gentrificación invertida: no son los ricos los que entran, sino los jóvenes los que son expulsados”, resume la socióloga Inés Domínguez de la Universidad Autónoma de Madrid (Forbes España, 2025).
El papel del capital extranjero
La inversión extranjera en vivienda española alcanzó 14.800 millones de euros en 2024, el doble que en 2019 (CBRE, 2025).
Aunque el Gobierno defiende que estos capitales “profesionalizan” el mercado, la realidad es que concentran la propiedad y fijan precios por encima de la capacidad adquisitiva local.
Además, la política fiscal sigue siendo permisiva: los fondos inmobiliarios gozan de ventajas tributarias que los pequeños propietarios no tienen, y las socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) pagan un tipo efectivo inferior al 5 % (Cinco Días, 2025).
“España es el único país donde ser propietario está penalizado y ser fondo está bonificado”, denuncia el catedrático José García Montalvo (El País, 2025).
Una bomba social a medio plazo
Si la tendencia continúa, el problema de vivienda podría convertirse en la principal fuente de tensión social y política en los próximos años.
La combinación de salarios estancados, inflación en servicios y encarecimiento del alquiler erosiona la cohesión social y limita el potencial de crecimiento del consumo privado, uno de los motores del PIB.
El Banco de España ya ha advertido que la vivienda es el mayor riesgo de desigualdad económica en el país, más que el desempleo o la fiscalidad (BdE, 2025).
Conclusión: el éxito que no cabe bajo un techo
España crece, crea empleo y recibe elogios internacionales, pero su economía se apoya en un terreno desigual.
Mientras el país se presenta como ejemplo de estabilidad, su clase media vive bajo una presión inmobiliaria insostenible.
La burbuja del alquiler no explota con estrépito: se infla en silencio, desplazando a miles de ciudadanos fuera del mercado y de sus propias ciudades.
La pregunta que nadie quiere responder es la más simple:
¿de qué sirve crecer si cada vez menos españoles pueden permitirse vivir donde trabajan?
Referencias
Banco de España (BdE). (2025, octubre). Informe sobre el mercado de la vivienda en España. Boletín Económico del Banco de España. https://www.bde.es
CBRE. (2025, marzo). Spain Residential Investment Report 2025. CBRE Research. https://www.cbre.es
Cinco Días. (2025, 9 de octubre). Los fondos extranjeros dominan el mercado del alquiler español pese a las medidas del Gobierno. Cinco Días / El País. https://cincodias.elpais.com/economia
El Mundo. (2025, agosto). El alquiler expulsa a la clase media de los centros urbanos. El Mundo Economía. https://www.elmundo.es/economia
El País. (2025, septiembre). España supera los máximos históricos de precios de alquiler pese a la Ley de Vivienda. El País Economía. https://elpais.com/economia
Expansión. (2025, julio). El alquiler sube un 10 % y la oferta se hunde tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Expansión. https://www.expansion.com/economia
Forbes España. (2025, septiembre). El mercado del alquiler en España: el nuevo eje de desigualdad económica. Forbes España. https://forbes.es/economia
Fotocasa. (2025, junio). Índice de precios de alquiler 2025. Fotocasa Research. https://www.fotocasa.es
Idealista. (2025, septiembre). Informe de precios del alquiler en España. Idealista Data. https://www.idealista.com
Instituto Nacional de Estadística (INE). (2025, mayo). Encuesta de Condiciones de Vida y Vivienda 2025. INE. https://www.ine.es
OCDE. (2025, abril). Affordable Housing Policies in Europe 2025. OECD Publishing. https://www.oecd.org