Hasta laSexta empieza a avisar de los peligros de la Ley de Vivienda.
En su participación en el programa ‘Al Rojo Vivo’, el profesor de Economía Gonzalo Bernardos admitió que la polémica normativa (impulsada por el Gobierno PSOE-Podemos con el apoyo de ERC y EH Bildu) no solo perjudicará al mercado del alquiler, sino que hundirá la compraventa inmobiliaria a nivel nacional.
Para el experto de la cadena de izquierdas, la nueva Ley de Vivienda va a “desincentivar muchísimo” al inversor. De ahí que augure pésimos resultados para el sector durante los próximos meses: “Vamos a ver una caída importante debido a esto”.
En concreto, prevé que al final de año habrá una bajada del precio de la vivienda del 5% y de las transacciones un 15%.
Una nefasta ley
Con el apoyo de ERC y EH Bildu, el Gobierno PSOE-Podemos puso en marcha una polémica normativa venía generando una gran incertidumbre en el mercado del alquiler desde sus primeros anuncios. ¿El motivo? La incertidumbre jurídica que establecía a los propietarios, lo que llevó a una fuga masiva de ellos, con su respectiva caída en la oferta de viviendas y el incremento de los precios para los inquilinos.
Tras pisar el acelerador en el marco de la campaña electoral, el Gobierno de Sánchez logra sacar adelante una normativa que ha dado mucho de qué hablar y de la que se prevén malos resultados para el mercado inmobiliario, en especial dentro del sector del alquiler.
Los aspectos fundamentales de la Ley de Vivienda:
¿Cuáles son los límites a la actualización del alquiler?
Hace poco más de un año, ante el avance implacable de la inflación, el Gobierno aprobó un real decreto-ley para evitar que los contratos de arrendamiento en vigor se actualizasen con el IPC durante 2022. Para lograrlo, establecieron un tope del 2% a estas subidas, que el Consejo de Ministros prorrogó a 2023. Ahora, de acuerdo con la información compartida por ERC y Bildu, este límite se situará en el 3% en 2024 y, a partir de 2025, se empleará un índice de nueva creación cuyo cálculo no está claro todavía, explican fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.
De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma de rango superior que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).
Cabe recordar que los contratos de alquiler se firman habitualmente por un año y pueden extenderse hasta cinco en el caso de que el propietario sea una persona física y siete si se trata de una persona jurídica. Durante este tiempo de vigencia, existe la posibilidad de realizar actualizaciones cada doce meses, y el inquilino no puede ser expulsado salvo que el arrendador acredite que necesita la vivienda para sí mismo o un pariente
¿Subidas automáticas?
No. En el caso de los contratos firmados con posterioridad a 2019, estas subidas solo podrán aplicarse si el texto incluye una cláusula que contemple la actualización por cada anualidad.
¿Tope a los nuevos contratos?
No. Este tope del 2% a los arrendamientos en 2023 y del 3% en 2024 se aplica únicamente a las actualizaciones, y los propietarios podrán continuar marcando el precio que consideren oportuno al firmar un nuevo contrato. No obstante, el objetivo a largo plazo de la ley sí pasa por establecer un límite en las zonas tensionadas, para lo que ya ha comenzado a dar pasos, de acuerdo con fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.
En este sentido, las comunidades autónomas podrán definir en sus territorios las zonas de mercado tensionado para, allí, establecer limitaciones en los precios. Para lograrlo, la ley ya no diferencia si el propietario es una empresa o un particular, como ocurría antes. La única distinción existente a partir de ahora entre los arrendadores es el número de viviendas que poseen: se rebaja de diez a cinco inmuebles la definición de gran tenedor.
Zonas tensionadas
Para declarar una zona como tensionada, deberá cumplir una de las dos condiciones siguientes: que la carga media de la hipoteca o el alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona o que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años. Allí, los propietarios con cinco o más viviendas estarán obligados a cobrar por un alquiler un precio situado en una «horquilla» establecida por el Ministerio de Transportes mediante un índice, todavía por calcular, de acuerdo con las mismas fuentes.
Los pequeños tenedores, la primera vez que saquen al mercado una vivienda, deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice. Cuando ese domicilio ya hubiera sido arrendado anteriormente, tendrá que tomarse como referencia el del contrato anterior, «aunque no está claro si el mismo o modificado de alguna manera». Desde la agencia, critican que la ley haga «todo el esfuerzo en el control de los precios», ya que consideran fundamental «aumentar el parque de viviendas».
Para favorecer este escenario, existirán «bonificaciones a propietarios de viviendas en zonas tensionadas si bajan el precio». Podrán alcanzar una desgravación fiscal de hasta el 90% si reduce el coste al menos un 5% respecto al contrato anterior y hasta el 70% si saca una vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.
«Las zonas más afectadas serán Cataluña, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia. Ahora bien, puede haber otras que se unan a este listado, como Toledo o Guadalajara. Todo esto habrá que verlo bien», apunta Palomo, que reclama en la ley más mecanismos de régimen sancionador, el reconocimiento de las asociaciones de arrendatarios y que la vivienda no dependa de las autonomías.
Mercado inmobiliario
Honorarios de las inmobiliarias
Otra de las grandes novedades de la ley respecta a las inmobiliarias: serán siempre los propietarios y no los inquilinos quienes paguen sus gastos y sus honorarios al firmar un contrato de alquiler. Desaparecerá, así, el habitual «Más un mes de agencia» presente en muchos de los anuncios de arrendamientos de Internet. Además, quedará prohibido aumentar las cuotas más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.
Los peligros de la ley
En su entrevista con 24H Economía, el presidente de TecniTasa, José María Basáñez,
Reconoce que junto a la aprobación de la Ley de Vivienda podrán surgir otros peligrosos efectos como el nacimiento de un ‘mercado negro’ del alquiler o la incentivación de la okupación.
“Cuando se limitan los precios, se empieza a crear el mercado negro, el mercado B o la picaresca. Y todo esto pone mucho más difícil al ciudadano sus opciones de alquilar una vivienda. Por lo que, si uno de los grandes principios de la ley era abaratar el alquiler y facilitar el acceso a la vivienda, pues no está consiguiendo ninguno de los dos”, matiza.
En cuanto a las okupaciones, Basáñez reconoce que la Ley de Vivienda favorecerá a quien deje de pagar el alquiler y se niegue a abandonar la propiedad. Una fórmula de adueñarse de la vivienda a través de una entrada legal al domicilio.
De ahí que se muestre tajante: “La ley podrá incrementar las okupaciones, debido a que, en el caso de una okupación por el impago de la renta, se aumentan los plazos de los desahucios. En este sentido, la normativa estaría fomentando la okupación”.
Pedro Sánchez
Los pisos que se salvan
La norma acordada establece, por ejemplo, una nueva definición de zonas tensionadas, que los inquilinos no tengan que abonar los honorarios de agencia, o la prohibición de subir el alquiler conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC). De hecho, y de cara a 2023, se mantiene el tope del 2% en la actualización de los contratos; en 2024, ese porcentaje será del 3%; y para 2025 se creará un nuevo índice. Su principal característica es que será inferior a la evolución del IPC.
Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), existen una serie de supuestos en los que los arrendamientos de vivienda están exentos de la aplicación de la actualización de la renta a los porcentajes antes citados. Dicho de otra manera, se pueden actualizar conforme al IPC.
Son seis los supuestos en los que los alquileres se pueden seguir subiendo a la hora de renovarse conforme al IPC, según ANA. El primero de ellos tiene que ver con el arrendamiento de temporada. Y la razón esgrimida es que, aunque se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “están exentos del límite del 2% porque se les considera arrendamientos para uso distinto a vivienda”.
Otro caso es el que tiene que ver con los arrendamientos de viviendas suntuarias. ¿Cuáles son? Se trata de arrendamientos de viviendas o de chalés (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 metros cuadrados o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI).
“Estos arrendamientos, aunque se rigen por la LAU, se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos”, señalan desde la ANA.
Un tercer supuesto son los arrendamientos de viviendas cuando los arrendatarios son personas jurídicas. Por norma general, y salvo excepciones, son considerados como arrendamientos para uso distinto a vivienda. Por tanto, como remarca la ANA, “no están sujetos a las limitaciones”.
Además de los supuestos ya mencionados, existen otros tres. Y uno de ellos tiene que ver con el arrendamiento de habitaciones. “Están exentos de los límites porque no se rigen por la LAU sino por el Código Civil”, resaltan desde la ANA.
Un caso similar sucede cuando se pone el foco en los arrendamientos de las viviendas turísticas. Tampoco se rigen por la LAU. En su caso, se rigen por las normas sectoriales dictadas tanto por las comunidades autónomas y por el Código Civil.
Por último, están los arrendamientos renovados por tácita reconducción. Dichos arrendamientos, en su inicio, estaban sujetos a la LAU.
Pero al entrar en periodo de tácita reconducción y renovarse por agotar todas sus prórrogas (tanto las obligatorias como las voluntarias), pasan a regirse por el Código Civil.