Vicente Vallés echó por tierra toda la propaganda del Gobierno de Pedro Sánchez sobre el problema de la vivienda.
Durante el informativo de Antena 3, el presentador recordó que “el debate nacional estaba copado por la fallida Ley del ‘solo sí es sí’ y por el error de cálculo de Moncloa al echarle un pulso a los accionistas de Ferrovial y perderlo. Apenas 24 horas después de perder ese pulso, Moncloa sacó de un cajón la olvidada carpeta de la vivienda y cambió el debate preelectoral, ya no se habla de Ferrovial, sino de la escasez de pisos en alquiler y de lo caro que están”.
Tras destacar que el Consejo de Ministros buscó aprobar la Ley de Vivienda a “toda velocidad y en plena campaña electoral”, Vallés denunció que “no está claro que ese plan sea suficiente”.
El periodista recuperó las declaraciones de Nadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno, donde anunció que la Sareb negoció acuerdos de venta con la Comunidad Valenciana (500 viviendas), Galicia (42 viviendas) y que está en proceso de negociación con el Ayuntamiento de Madrid (42 viviendas) y Barcelona (80 viviendas). Unas cifras de las que presume el Gobierno, pero que tumba sin esfuerzo Vallés.
“Son solo algunas pocas de las 21.000 viviendas de la Sareb identificadas por el Gobierno para un alquiler social. El reparto de esos inmuebles, del llamado ‘Banco Malo’, es muy desigual. En la Comunidad Valenciana hay casi 5.000 viviendas potenciales, mientras que en Galicia casi 1.300, en Cataluña unas 3.500 y en Madrid solo 455 viviendas disponibles a medio plazo”, explicó.
De ahí que fuera contundente al asegurar que “la promesa del Gobierno habla de 50.000 viviendas la Sareb, pero hay serias dudas de que el problema esté cerca de resolverse solo con estas medidas”.
Vicente Vallés
Los aspectos fundamentales de la Ley de Vivienda:
¿Cuáles son los límites a la actualización del alquiler?
Hace poco más de un año, ante el avance implacable de la inflación, el Gobierno aprobó un real decreto-ley para evitar que los contratos de arrendamiento en vigor se actualizasen con el IPC durante 2022. Para lograrlo, establecieron un tope del 2% a estas subidas, que el Consejo de Ministros prorrogó a 2023. Ahora, de acuerdo con la información compartida por ERC y Bildu, este límite se situará en el 3% en 2024 y, a partir de 2025, se empleará un índice de nueva creación cuyo cálculo no está claro todavía, explican fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.
De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma de rango superior que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).
Cabe recordar que los contratos de alquiler se firman habitualmente por un año y pueden extenderse hasta cinco en el caso de que el propietario sea una persona física y siete si se trata de una persona jurídica. Durante este tiempo de vigencia, existe la posibilidad de realizar actualizaciones cada doce meses, y el inquilino no puede ser expulsado salvo que el arrendador acredite que necesita la vivienda para sí mismo o un pariente
¿Subidas automáticas?
No. En el caso de los contratos firmados con posterioridad a 2019, estas subidas solo podrán aplicarse si el texto incluye una cláusula que contemple la actualización por cada anualidad.
¿Tope a los nuevos contratos?
No. Este tope del 2% a los arrendamientos en 2023 y del 3% en 2024 se aplica únicamente a las actualizaciones, y los propietarios podrán continuar marcando el precio que consideren oportuno al firmar un nuevo contrato. No obstante, el objetivo a largo plazo de la ley sí pasa por establecer un límite en las zonas tensionadas, para lo que ya ha comenzado a dar pasos, de acuerdo con fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler.
En este sentido, las comunidades autónomas podrán definir en sus territorios las zonas de mercado tensionado para, allí, establecer limitaciones en los precios. Para lograrlo, la ley ya no diferencia si el propietario es una empresa o un particular, como ocurría antes. La única distinción existente a partir de ahora entre los arrendadores es el número de viviendas que poseen: se rebaja de diez a cinco inmuebles la definición de gran tenedor.
Zonas tensionadas
Para declarar una zona como tensionada, deberá cumplir una de las dos condiciones siguientes: que la carga media de la hipoteca o el alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona o que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años. Allí, los propietarios con cinco o más viviendas estarán obligados a cobrar por un alquiler un precio situado en una «horquilla» establecida por el Ministerio de Transportes mediante un índice, todavía por calcular, de acuerdo con las mismas fuentes.
Los pequeños tenedores, la primera vez que saquen al mercado una vivienda, deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice. Cuando ese domicilio ya hubiera sido arrendado anteriormente, tendrá que tomarse como referencia el del contrato anterior, «aunque no está claro si el mismo o modificado de alguna manera». Desde la agencia, critican que la ley haga «todo el esfuerzo en el control de los precios», ya que consideran fundamental «aumentar el parque de viviendas».
Para favorecer este escenario, existirán «bonificaciones a propietarios de viviendas en zonas tensionadas si bajan el precio». Podrán alcanzar una desgravación fiscal de hasta el 90% si reduce el coste al menos un 5% respecto al contrato anterior y hasta el 70% si saca una vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.
«Las zonas más afectadas serán Cataluña, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia. Ahora bien, puede haber otras que se unan a este listado, como Toledo o Guadalajara. Todo esto habrá que verlo bien», apunta Palomo, que reclama en la ley más mecanismos de régimen sancionador, el reconocimiento de las asociaciones de arrendatarios y que la vivienda no dependa de las autonomías.
Honorarios de las inmobiliarias
Otra de las grandes novedades de la ley respecta a las inmobiliarias: serán siempre los propietarios y no los inquilinos quienes paguen sus gastos y sus honorarios al firmar un contrato de alquiler. Desaparecerá, así, el habitual «Más un mes de agencia» presente en muchos de los anuncios de arrendamientos de Internet. Además, quedará prohibido aumentar las cuotas más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.
Los peligros de la ley
En su entrevista con 24H Economía, el presidente de TecniTasa, José María Basáñez,
Reconoce que junto a la aprobación de la Ley de Vivienda podrán surgir otros peligrosos efectos como el nacimiento de un ‘mercado negro’ del alquiler o la incentivación de la okupación.
“Cuando se limitan los precios, se empieza a crear el mercado negro, el mercado B o la picaresca. Y todo esto pone mucho más difícil al ciudadano sus opciones de alquilar una vivienda. Por lo que, si uno de los grandes principios de la ley era abaratar el alquiler y facilitar el acceso a la vivienda, pues no está consiguiendo ninguno de los dos”, matiza.
En cuanto a las okupaciones, Basáñez reconoce que la Ley de Vivienda favorecerá a quien deje de pagar el alquiler y se niegue a abandonar la propiedad. Una fórmula de adueñarse de la vivienda a través de una entrada legal al domicilio.
De ahí que se muestre tajante: “La ley podrá incrementar las okupaciones, debido a que, en el caso de una okupación por el impago de la renta, se aumentan los plazos de los desahucios. En este sentido, la normativa estaría fomentando la okupación”.