La situación de la vivienda pública se presenta como un dilema complejo: la demanda es cada vez mayor, pero un número considerable de proyectos no logra atraer a empresas dispuestas a hacerlos realidad.
Un análisis publicado por Infobae revela que 129 licitaciones relacionadas con la vivienda han quedado desiertas en 2026, lo que se traduce en 128,5 millones de euros de presupuesto aún sin adjudicar.
La cuestión se complica en un mercado residencial que acumula importantes subidas y donde la inflación eleva los costes de materiales, energía y mano de obra.
Aunque la Administración ofrece suelo, ayudas y promociones, en ocasiones, los concursos resultan inviables para las constructoras. Todo esto se traduce en una oferta pública que avanza a un ritmo más lento del que requieren los hogares.
Una oferta pública que no encuentra respuesta
Los datos recopilados hasta el 21 de septiembre indican que las 129 licitaciones sin respuesta constituyen el 10,4% de los procedimientos relacionados con vivienda resueltos durante el año. También, otras 20 licitaciones solo pudieron adjudicarse de forma parcial. En total, se quedaron sin contrato 255 lotes, de los cuales 214 no recibieron ninguna oferta.
La parte más crítica de esta situación está relacionada con la construcción y rehabilitación:
- 74 licitaciones estaban destinadas a obras de construcción o rehabilitación.
- Estos proyectos suman 84,6 millones de euros.
- La cifra total de procedimientos desiertos asciende a 128,5 millones.
- El análisis se fundamenta en datos de la Plataforma de Contratación del Sector Público.
Diversos factores explican esta paradoja. Los presupuestos de las administraciones pueden volverse obsoletos rápidamente ante el aumento de costes. También juegan un papel fundamental los plazos, la escasez de mano de obra cualificada, las dificultades para encontrar terrenos bien ubicados y unos márgenes empresariales cada vez más reducidos. En una promoción pública, el precio final a menudo está limitado, pero los costes de ejecución no siempre lo están.
Precios al alza e inflación persistente
La tensión no solo afecta a la vivienda protegida. El valor tasado de la vivienda libre experimentó un incremento del 12,5% interanual en el segundo trimestre de 2026, alcanzando los 2.355 euros por metro cuadrado, según datos de CaixaBank Research. En este sentido, el avance trimestral quedó en un 1,7%, más bajo que el 3,8% del trimestre anterior, lo que representa una ligera señal de moderación, aunque no altera el diagnóstico global: la oferta sigue siendo escasa.
Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística registró un incremento interanual del precio de la vivienda libre del 12,2% en el segundo trimestre. La vivienda de segunda mano subió un 12,9%, mientras que la obra nueva lo hizo en un 7,4%. Esta diferencia es relevante, puesto que el mercado de segunda mano abarca gran parte de las operaciones y es crucial para aquellos que no pueden asumir el coste de una vivienda nueva.
La persistente inflación añade más presión a los presupuestos familiares y a las obras públicas. En agosto, el índice general de precios alcanzó el 4,3%, mientras que la inflación subyacente se estableció en el 2,9%. Para quien compra, el aumento reduce la capacidad de ahorro necesaria para la entrada. Para el promotor, eleva los costes de financiación, suministros y construcción. Y para el inquilino, limita lo que le queda disponible después de abonar la renta.
Comprar o alquilar: dos opciones con barreras
La compra requiere reunir una entrada considerable, asumir impuestos y sortear los criterios del banco. Aunque los tipos de interés hipotecarios puedan aliviarse un poco respecto a los niveles más altos, este efecto se ve contrarrestado cuando el precio de los pisos sigue creciendo a ritmos de dos cifras. El importe de la cuota mensual no surge solo del tipo de interés, sino también del total solicitado y del plazo.
Optar por el alquiler evita efectuar un desembolso inicial como en la compra, pero ofrece menos estabilidad en un mercado con baja oferta. En agosto, el precio medio de los alquileres llegó a 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8% más que un año antes, según datos de idealista.
Además, existen diferentes límites para la actualización de las rentas:
| Tipo de contrato | Referencia citada para 2026 |
|---|---|
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | IPC del 4,3% |
| Firmado desde el 26 de mayo de 2023 | IRAV del 2,47% |
Estos porcentajes influyen en la actualización anual según lo previsto por la normativa, aunque no abordan el problema de fondo: la escasez de viviendas disponibles mantiene el precio de entrada bajo la presión de la demanda.
El papel de los impuestos y la política fiscal
La política fiscal puede ser un factor clave que acelere o frene la construcción de vivienda pública. Las administraciones emplean recursos del presupuesto para adquirir suelo, financiar promociones, rehabilitar edificios y ofrecer ayudas. Sin embargo, si el presupuesto de una licitación no refleja el coste real de la obra, lo reservado no se convierte en viviendas.
El comprador también debe enfrentarse a impuestos y gastos adicionales. En el caso de una vivienda de segunda mano, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo importe varía según la comunidad autónoma. Para una vivienda nueva, se aplican el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, también con diferencias territoriales. Además, se añaden gastos de notaría, registro y, cuando corresponde, los costes de la hipoteca.
Por otra parte, el propietario debe hacer frente a impuestos como el IBI, que gestionan los ayuntamientos, y, en ocasiones, contribuir con impuestos vinculados a la venta o a los ingresos generados por el alquiler. Esta estructura fiscal encarece el proceso y limita la capacidad de compra, especialmente en los hogares jóvenes y aquellos que no cuentan con apoyo familiar.
Por lo tanto, la solución no radica en una única medida. Es necesario ajustar los precios de las licitaciones, acelerar los permisos, aumentar el parque de vivienda pública y establecer reglas estables para que empresas y cooperativas puedan evaluar sus inversiones. Mientras continúen quedando vacíos esos proyectos, cada licitación desierta representará también una promoción que no llega a las familias que anhelan tener acceso a una vivienda asequible.