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Imaginemos la escena: una ola se atreve a avanzar más allá de lo habitual, empapa un muro de una urbanización costera, y de repente esa parcela pasa a ser considerada dominio público. No se trata de un argumento sacado de una novela distópica, sino de la inquietud que expresan algunos colectivos vecinales ante el nuevo enfoque del Gobierno respecto a la costa y el cambio climático.
Tal como ha informado El Debate, el Ejecutivo liderado por Pedro Sánchez está analizando un marco que podría impactar a aproximadamente 86.426 viviendas situadas muy cerca del mar, identificadas en informes anteriores como edificaciones ubicadas en zonas de dominio público marítimo-terrestre o en sus inmediaciones. Estas cifras, ya contempladas en estudios independientes sobre la aplicación de la Ley de Costas, se han convertido en munición política y han desatado un auténtico pánico en el sector inmobiliario.
¿De dónde proviene el dato de las 86.000 casas?
Este número no ha surgido por arte de magia. Diferentes estudios cartográficos y análisis jurídicos han identificado alrededor de 86.000 viviendas en un estado de “limbo”: son construcciones levantadas en áreas donde el Estado puede ordenar medidas de “restauración” del dominio público, incluyendo la demolición, si se determina que ocupan la zona marítimo-terrestre protegida por ley.
La polémica ha cobrado fuerza al difundirse la noción de que existe un plan claro del Gobierno para “demoler 86.000 casas” debido al cambio climático y a una interpretación más rigurosa del Reglamento de Costas. Hasta ahora, no hay documentos oficiales que detallen un calendario para derribos masivos. Sin embargo, existen:
- Una legislación que permite demoler edificaciones en dominio público marítimo-terrestre.
- Un reglamento aprobado en 2022 que, según juristas y plataformas ciudadanas, amplía el alcance de ese dominio público al incluir criterios relacionados con episodios extremos de oleaje y presencia de arena.
- Un contexto marcado por el aumento del nivel del mar y la erosión costera que convierte terrenos antes considerados “seguros” en zonas vulnerables.
En resumen: no hay excavadoras alineadas esperando todavía, pero sí una combinación de normas, mapas y el cambio climático que deja a miles de propietarios ante un futuro incierto.
“Basta con que llegue una ola”: el temor entre los vecinos
Uno de los testimonios más impactantes es el proporcionado por Manuel López, portavoz de Somos Mediterrania, una plataforma que agrupa a más de 50 asociaciones del litoral. En declaraciones a El Debate, López afirma que la intención del Gobierno es que “bastaría con que llegue una ola, una salpicadura o haya arena, incluso bajo tierra, para considerar ese terreno dominio público, lo cual permitiría usurparlo y derribarlo”.
Detrás de esta declaración tan gráfica se encuentra una cuestión técnica precisa: cómo se define en términos prácticos el dominio público marítimo-terrestre. La legislación permite considerar como dominio público:
- Zonas alcanzadas por el mar durante episodios temporales, incluso excepcionales.
- Áreas donde sigue activa la dinámica natural costera (dunas, arenas, marismas), aunque haya construcciones sobre ellas.
Esto significa que un terreno considerado “interior” hace años puede ahora clasificarse como costa solo porque el mar ha avanzado o porque resurgen antiguas arenas revelando un sistema dunar enterrado.
El resultado es una sensación generalizada de inseguridad jurídica: lo que ayer era un chalé “a dos calles de la playa”, mañana podría ser catalogado como “ocupación del dominio público”. Además, independientemente del color político del propietario medio, su preocupación suele centrarse más en su hipoteca que en los matices legales.
Cambio climático, ciencia y ladrillos: cuando el mar reclama su espacio
La raíz científica detrás del problema es incómoda: el nivel medio del mar está aumentando y las proyecciones sugieren que continuará haciéndolo durante décadas. Esto trae consigo:
- Más episodios temporales con olas que penetran tierra adentro.
- Pérdida de anchura en las playas en diversas áreas, acercando así al mar las construcciones.
- Incremento en la salinización tanto de suelos como acuíferos incluso en zonas “alejadas” varios cientos de metros desde la orilla.
En algunas partes del litoral español ya se percibe cómo el mar ha avanzado lo suficiente para poner en riesgo viviendas antes resguardadas. La ciencia no tiene nada contra las segundas residencias; sin embargo, advierte sobre algo crucial: toda construcción ubicada dentro del ámbito dinámico costero es provisional a largo plazo, incluso si toda la documentación está correcta.
La Ley de Costas ha ido adaptándose precisamente para incorporar estos datos científicos: no basta con observar dónde llega la ola en un día tranquilo; es necesario estimar hasta dónde puede llegar durante un temporal con un periodo retorno estimado entre diez o veinte años. Y es importante señalar que el cambio climático hace esos temporales más frecuentes e intensos.
¿Qué futuro aguarda a las viviendas afectadas?
En este cruce entre derecho y geofísica, las perspectivas para las viviendas implicadas son variadas:
- Posibilidad de demolición y restauración del dominio público marítimo-terrestre cuando se considere ocupación ilegal o incompatible con la protección costera.
- Otorgamiento de concesiones temporales a los propietarios para mantener su uso durante un periodo limitado (hasta 75 años), asumiendo así que no poseen una propiedad plena y perpetua.
- Prolongados litigios para determinar si ciertos terrenos deben ser considerados parte del dominio público basándose en datos históricos y estudios sobre oleaje.
- Opciones para realizar reordenaciones urbanas y retranqueo mediante movimientos hacia terrenos interiores por parte de municipios proactivos ante esta problemática.
Todo esto sucede mientras los ayuntamientos intentan equilibrar ingresos turísticos, presiones sociales vecinales y obligaciones ambientales impuestas por normativa estatal y europea.
Un aspecto clave es recordar que las construcciones incluidas dentro del dominio público pierden su condición privada: aquí prevalece el Estado sobre cualquier registro notarial previo hecho legalmente. Una realidad poco reconfortante para quienes sueñan con vistas al mar.
Curiosidades científicas (y alguna ironía marina)
Más allá del conflicto político-jurídico, el asunto referente a las 86.000 casas deja anécdotas interesantes:
- En ciertos puntos del litoral español, la línea costera puede variar decenas de metros entre un año y otro debido a los temporales. Lo que fue cartografiado como “secano” en 2010 puede haber pasado hoy a ser zona frecuentada por oleajes recurrentes.
- Estudios sobre dinámica litoral revelan urbanizaciones construidas sobre antiguas barras arenosas y dunas fósiles; bajo sus cimientos aún hay arena; aunque haya garajes o piscinas arriba, científicamente sigue considerándose parte activa del sistema costero.
- En derecho costero se ha llegado a argumentar que incluso un solo episodio excepcional podría ser suficiente para clasificar un terreno como dominio público aunque ese temporal tenga un periodo retorno superior a diez años.
- En algunos mapas técnicos, las viviendas vulnerables aparecen representadas como pequeños puntos rojos adheridos a una línea azul progresiva; desde arriba parecen simples píxeles descolocados; desde abajo son ahorros acumulados durante toda una vida.
- La frase mencionada por Manuel López acerca de cómo basta “una ola, una salpicadura o algo de arena bajo tierra” ha adquirido un tono poético involuntario al resumir esta incómoda realidad: al final es siempre el mar quien tiene la última palabra aunque sea primero escrito lo concerniente por el BOE.
Para aquellos todavía ilusionados con tener ese chalé pegado a la arena quizás lo más sensato sea seguir este nuevo consejo inmobiliario siglo XXI: antes de firmar cualquier contrato no solo pregunte al banco o al notario… consulte también acerca del pronóstico para próximas marejadas.
Fuentes: análisis basado principalmente en información publicada por El Debate respecto al plan gubernamental así como declaraciones realizadas por Manuel López; disponible este reportaje sobre las 86.000 casas afectadas por cambio climático.