España se ha considerado durante décadas un país de propietarios. Tener piso en propiedad era casi un rito de paso hacia la vida adulta, el símbolo tangible de que algo se había conseguido, de que el esfuerzo había dado sus frutos. Esa narrativa se ha roto. Solo el 11% de los jóvenes menores de 25 años consigue comprar una vivienda en España. El 78% de los mayores de 55 años es propietario o copropietario. La brecha entre generaciones en materia de vivienda es la más amplia que ha conocido la democracia española.
Detrás de esa cifra del 11% no hay una generación que no quiere tener casa. Hay una generación a la que el sistema hace casi imposible tenerla.
Los tres candados que cierran la puerta
Los sueldos iniciales en el mercado laboral raramente superan los 1.200 o 1.300 euros netos mensuales para los menores de 25 años. Los contratos temporales o parciales, que siguen siendo la norma de entrada al mercado laboral español, hacen casi imposible cumplir los criterios de estabilidad que los bancos exigen para conceder una hipoteca. Y sin hipoteca, la compra requiere un ahorro previo que ningún sueldo de entrada permite acumular en un plazo razonable.
El segundo candado es el alquiler que devora el ahorro. En Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, las rentas absorben entre el 40 y el 50% del sueldo. Con esa proporción de ingresos comprometida en el alquiler mensual, ahorrar el 30% del precio de una vivienda que se necesita para la entrada más los gastos es matemáticamente imposible salvo que los plazos sean de muchos años o que la familia ayude económicamente.
El tercer candado es que el mercado favorece a quienes ya tienen. Los inversores que compran para alquilar, muchas veces al contado, compiten directamente con los jóvenes que necesitan financiación. Las familias que pueden ayudar económicamente crean una brecha adicional entre los jóvenes con red de apoyo familiar y los que no la tienen. Y las herencias y donaciones funcionan como atajo hacia la propiedad para algunos, dejando fuera a muchos otros.
La ruta de la generación anterior frente a la de hoy
La generación que hoy tiene más de 55 años siguió una secuencia relativamente predecible: trabajo estable con contrato indefinido antes de los 30, hipoteca con tipos de interés que en algunos momentos fueron muy bajos en términos reales, piso comprado en el momento en que los precios todavía eran accesibles en relación a los salarios de la época.
La generación menor de 25 años de hoy sigue una secuencia completamente diferente: estudios prolongados y entrada tardía al mercado laboral, primeros empleos precarios y mal remunerados, habitaciones en pisos compartidos con o sin contrato formal, mudanzas constantes entre ciudades o barrios siguiendo las ofertas laborales o huyendo de las subidas del alquiler, y la sensación permanente de que el piso propio es un objetivo tan lejano que no tiene mucho sentido planificarlo.
El resultado demográfico es visible: España tiene una de las edades de emancipación más tardías de Europa, por encima de los 30 años, y una proporción de jóvenes que viven con sus padres más alta que la media comunitaria. No porque prefieran hacerlo sino porque las alternativas económicamente viables son escasas.
¿Comprar o alquilar? La pregunta que toda una generación se hace
En el contexto actual, la pregunta de si es mejor comprar o alquilar no tiene una respuesta universal. Depende de la situación personal, del mercado concreto donde se vive y del horizonte temporal de cada uno. Pero hay elementos objetivos que ayudan a orientar la decisión.
Los argumentos a favor de comprar son poderosos cuando se tienen los medios para hacerlo. La cuota hipotecaria puede ser similar o inferior al alquiler en muchos mercados españoles fuera de las grandes ciudades. Cada pago mensual construye patrimonio en lugar de desaparecer en el bolsillo del propietario. La estabilidad es mayor: nadie puede subir el alquiler ni pedirte que te vayas cuando necesite el piso. Y a largo plazo, en un mercado como el español donde los precios han tendido históricamente al alza, la propiedad genera riqueza que el alquiler no genera.
El problema es el punto de partida. Necesitas el 30% del precio en efectivo antes de que el banco te preste nada. En una vivienda de 250.000 euros, eso son 75.000 euros ahorrados. Para un joven con 1.200 euros al mes y 600 de alquiler, llegar a esa cifra requiere entre diez y quince años de ahorro intensivo en el mejor de los casos.
Los argumentos a favor del alquiler en la situación actual de muchos jóvenes son igualmente sólidos. La flexibilidad que el alquiler proporciona tiene un valor real en un mercado laboral donde la movilidad geográfica es frecuentemente necesaria. No tienes que inmovilizar un capital que no tienes. No asumes el riesgo de que los tipos de interés suban y tu cuota hipotecaria se vuelva insostenible, como le ocurrió a muchos durante la crisis de 2008. Y si el mercado cae, no pierdes un patrimonio que hayas construido a fuerza de esfuerzo durante años.
El problema del alquiler es igualmente evidente: todo lo que pagas cada mes desaparece sin construir nada. Al final del contrato, diez o quince años de pagos no te han acercado un centímetro a la propiedad. Y en los mercados más tensionados, las subidas de renta anuales pueden producir una inestabilidad que el propietario no sufre.
La regla de los veinte años es un criterio útil aunque simplificado que utilizan algunos economistas: si el precio de venta de una vivienda supera veinte veces el alquiler anual equivalente, alquilar es financieramente más eficiente. Si es inferior a veinte veces, comprar sale mejor a largo plazo. En muchos mercados de las grandes ciudades españolas ese ratio supera actualmente los veintidós o veinticinco veces, lo que matemáticamente favorece el alquiler. En ciudades medianas y pequeñas suele estar por debajo de veinte, lo que favorece la compra.
Lo que el Estado hace y lo que no funciona
El Gobierno ha implementado diversas medidas para intentar facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes. Avales públicos para cubrir parte del porcentaje de hipoteca que los ahorros no alcanzan. Límites más amplios en las rentas para facilitar el acceso a esos avales. Ayudas al alquiler de cuantías modestas. Incentivos para comprar o construir en zonas rurales donde los precios son más asequibles.
El impacto real de esas medidas ha sido limitado por varias razones estructurales. La mayor parte de la demanda juvenil se concentra en las grandes ciudades donde las ayudas no compensan la presión de los precios. Los trámites son frecuentemente largos y complejos para quien ya está justo de tiempo y recursos. Y el parque de vivienda pública y asequible en España es extraordinariamente escaso comparado con Alemania, Países Bajos o Austria, donde entre el 20 y el 30% de la vivienda es de titularidad pública o social.
El precio del metro cuadrado en España ha subido un 74% desde que Sánchez llegó al poder en 2018. Las promesas de construir decenas de miles de viviendas públicas, reducir el precio del alquiler y garantizar que ningún joven destinara más del 30% de su sueldo al alquiler llevan años incumpliéndose. El 11% de propietarios menores de 25 años es el resultado más elocuente de esa brecha entre el discurso y la realidad.
Lo que la cifra del 11% dice sobre el futuro
Una generación que no accede a la propiedad es una generación con menor capacidad de acumular patrimonio, menor estabilidad para planificar proyectos familiares o personales y mayor dependencia de las fluctuaciones de un mercado del alquiler que en los últimos años ha sido especialmente hostil.
La vivienda ha dejado de ser un peldaño natural hacia la vida adulta para convertirse en un objetivo distante. Los jóvenes españoles no renuncian a tener casa propia por preferencias culturales o por la idea de que «el alquiler es más flexible». Renuncian porque las condiciones de entrada al mercado hacen que la alternativa sea esperar, seguir alquilando y confiar en que algo cambie.
Mientras tanto, la brecha entre la generación que acumula patrimonio y la que paga el alquiler de ese patrimonio sigue creciendo. Y esa brecha, si no se corrige, producirá consecuencias económicas y sociales que van mucho más allá del mercado inmobiliario.