Los contribuyentes españoles que adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que todavía se benefician del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual están de enhorabuena.
Una reciente y significativa resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha corregido el criterio mantenido durante años por la Agencia Tributaria. El nuevo fallo establece que las cantidades destinadas a la cancelación del préstamo hipotecario pueden incluirse en la base deducible del IRPF, incluso si el dinero utilizado para dicha cancelación proviene de la venta del propio inmueble.
El cambio crucial en el criterio de Hacienda
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida en 2013, pero se mantuvo un régimen transitorio que permite a los compradores anteriores a esa fecha seguir deduciéndose el 15% de lo pagado anualmente, con una base máxima de 9.040 euros por ejercicio.
Tradicionalmente, en caso de venta, la interpretación de la Agencia Tributaria había sido «especialmente restrictiva». Hacienda sostenía que el derecho a deducir se extinguía en el mismo momento de la venta de la vivienda, ya que esta dejaba de ser la residencia habitual. Por lo tanto, si el contribuyente utilizaba parte del precio obtenido por la venta para amortizar el préstamo pendiente, ese pago no podía acogerse a la deducción. En la práctica, solo se admitían deducciones por las cuotas pagadas hasta el día anterior a la venta.
El TEAC ha desautorizado esta interpretación. La clave del nuevo criterio reside en que la venta de la casa y la cancelación del préstamo tienen lugar al mismo tiempo, mientras el inmueble sigue siendo la vivienda habitual del contribuyente.
El tribunal argumenta que el origen de los fondos es irrelevante. Lo importante es el destino del dinero: pagar la hipoteca de la vivienda habitual. Por ello, el tratamiento fiscal debe ser idéntico tanto si el préstamo se cancela con ahorros propios un día antes, como si se hace el mismo día de la venta con el importe obtenido por la transmisión.
Para aplicar esta deducción, deben cumplirse requisitos específicos: que el inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual hasta el momento de la venta, que se comprara antes de 2013, y que el contribuyente ya hubiera aplicado la deducción en su momento.
Impacto y reclamaciones: ahorros potenciales de hasta 1.356 euros
Esta modificación del criterio tiene consecuencias directas para miles de personas. En 2023, más de 2,7 millones de contribuyentes se beneficiaron del régimen transitorio, con un coste total en deducciones que superó los 2.000 millones de euros.
La resolución del TEAC, publicada en octubre de 2025, unifica doctrina y pone fin a una polémica que generaba dudas desde hace años. Los contribuyentes que vendan su vivienda y cancelen la hipoteca con el dinero de la operación podrán incluir ahora esa cantidad en la base de deducción del ejercicio correspondiente, hasta el límite máximo de 9.040 euros anuales.
Esto abre la puerta a ahorros potenciales importantes. La deducción máxima anual es de 1.356 euros (el 15% de 9.040 euros). Un contribuyente que, por ejemplo, en el año de la venta pagó 3.000 euros en cuotas y canceló 6.040 euros adicionales de préstamo con el precio de venta, anteriormente solo habría podido deducir sobre los 3.000 euros. Ahora, la base ascendería al máximo de 9.040 euros, elevando la deducción de 450 euros a 1.356 euros, según el ejemplo ofrecido por expertos fiscales. Este cambio podría suponer más de 1.000 euros de devolución adicional para muchísimos contribuyentes que vendieron su casa y cancelaron la hipoteca en ejercicios recientes.
El nuevo criterio permite a los afectados revisar y reclamar los ejercicios no prescritos. En concreto, se pueden revisar los ejercicios de 2021, 2022, 2023 y 2024 mediante la presentación de declaraciones rectificativas ante la Agencia Tributaria. Esta decisión del TEAC «refuerza la seguridad jurídica» y ofrece un alivio fiscal en momentos de compraventa.
Nota sobre la actualidad hipotecaria
Este cambio en la deducción fiscal coincide con un momento de gran competencia hipotecaria en España, donde los bancos ofrecen los segundos precios más baratos de la eurozona, lo que estrecha los márgenes bancarios. En este contexto, las entidades financieras están limitando el uso tradicional de la subrogación (cambio de hipoteca de un banco a otro). Muchos clientes se ven empujados a cancelar su hipoteca actual y firmar una nueva para conseguir mejores condiciones, aunque esto implique asumir costes adicionales (como la cancelación registral o la tasación), un proceso que puede ser más caro que la subrogación. Sin embargo, la libertad para elegir banco y condiciones en la cancelación y nueva contratación a menudo compensa el gasto extra con el ahorro en intereses a medio y largo plazo.