El programa de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), ideado por el Gobierno en 2023 para facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y familias, ha resultado ser una «gran decepción» tras un año de implementación. La medida, que prometía ser un impulso clave, apenas ha utilizado una fracción mínima de los fondos disponibles, naufragando en la resistencia bancaria, la burocracia y los requisitos de solvencia, según el análisis de diversos expertos.
Cifras de la decepción: menos del 8% de los fondos utilizados
Lo que el Gobierno preveía como una solución para más de 50.000 beneficiarios entre 2024 y 2025, se ha traducido en cifras dramáticamente bajas. A septiembre de 2025, el ICO solo había concedido 7.188 avales para la compra de vivienda. Un dato ligeramente superior es el reportado para el primer año de tramitación (desde que la regulación permitió su solicitud) donde los bancos han firmado 7.887 hipotecas con el aval público.
Este estancamiento representa un uso ínfimo de los recursos destinados: las 7.887 hipotecas firmadas suponen tan solo el 7,8% del total del dinero disponible para este plan, que asciende a 2.500 millones de euros.
«Lotería inmobiliaria»: promesa acertada pero insuficiente
La propuesta inicial fue anunciada en mayo de 2023, en precampaña, dirigida a jóvenes menores de 35 años y a familias con hijos menores de 18 años. El objetivo era que estos colectivos pudieran obtener el 100% del importe de la vivienda, ya que el aval del ICO cubriría el 20% del precio, evitando la necesidad de aportar el ahorro previo que habitualmente exige la banca.
El economista Gonzalo Bernardos calificó la medida como «acertada pero insuficiente» debido a la escasa dotación presupuestaria. Bernardos estimó que, aunque existían unos dos millones de hogares potenciales beneficiarios, la probabilidad real de acceder a este tipo de hipoteca sería de tan solo alrededor del 2,5%. Así nacía, según su terminología, la «lotería inmobiliaria».
A pesar de la alta necesidad, el problema principal del fracaso no reside en la falta de demanda. De hecho, se ha reportado que solo un 16% de los potenciales beneficiarios ha solicitado la ayuda, señalando la burocracia y el elevado precio de los inmuebles como obstáculos.
La banca, el principal freno: riesgo y baja rentabilidad
La causa central del fracaso radica en la resistencia de la banca a conceder este tipo de hipotecas. Aunque el Estado respalda una parte del valor, los bancos son los encargados de la evaluación y otorgamiento del préstamo. En el actual contexto, las entidades financieras han priorizado la selección de préstamos basándose en tres criterios clave: nivel de solvencia, rentabilidad futura y facilidad de tramitación.
Los solicitantes del aval ICO «no salen bien en la foto» en ninguno de estos criterios, según Gonzalo Bernardos:
- Baja solvencia: los solicitantes suelen ser jóvenes con sueldos reducidos, escasa antigüedad laboral y sin ahorros.
- Menor rentabilidad futura: los bancos temen que, al no poseer ahorros, los clientes priorizarán la reducción de su deuda hipotecaria antes que la contratación de productos rentables para la entidad, como fondos de inversión o planes de pensiones.
- Complejidad burocrática: el proceso de concesión exige trámites burocráticos adicionales por parte del ICO, haciendo la tramitación más compleja, lenta y costosa que una hipoteca convencional.
Desde la perspectiva bancaria, estas operaciones no son atractivas. Si bien el aval del ICO reduce el riesgo de provisión al ser el avalista del sector público, la operación sigue presentando un riesgo superior al estándar al financiar el 100% del precio sin entrada inicial. Además, la rentabilidad que ofrecen es inferior a la media.
El problema de la tramitación y la incertidumbre
Uno de los mayores escollos procede del proceso de concesión, que genera incertidumbre para las entidades financieras. Expertos como Julián Salcedo han apuntado que, para que el crédito ICO se pueda tramitar, la banca debe conceder y firmar la hipoteca primero, y es a posteriori cuando el ICO concede o no el aval correspondiente. Esto significa que el riesgo, en primera instancia, recae totalmente sobre el banco.
Debido a esta coyuntura y a la escasa rentabilidad, una «sustancial parte» de las peticiones son denegadas. En los casos que se aprueban, el tipo de interés es significativamente superior al promedio del mercado, o incluso superior al habitual, lo que acaba desincentivando su contratación. A esto se añade que la respuesta del banco a los solicitantes es tardía, lo que los perjudica frente a alternativas de financiación más ágiles. Algunos bancos, para priorizar a sus mejores clientes y aumentar beneficios, impiden a sus oficinas otorgar estas hipotecas y dirigen a los interesados a departamentos especiales con escasa dotación de personal.
El precio disparado y la solvencia limitada
Marta Ruiz, experta económica, ha señalado que el precio disparado de la vivienda funciona como una doble barrera. Por un lado, reduce la oferta elegible, ya que en zonas de alta demanda (como Baleares o Málaga), una de cada 12 casas supera el tope de precios fijado para acceder a los avales.
Por otro lado, la estructura de la ayuda plantea un problema de solvencia de base: al no aportar el comprador ningún ahorro, las cuotas mensuales se elevan considerablemente, lo que «termina dejando fuera a perfiles con solvencia limitada».
Redefiniendo el modelo y críticas a la gestión política
Ante este estancamiento, el sector ya ha insistido en la necesidad de simplificar los trámites para agilizar el proceso. El Ministerio de Vivienda, consciente de esta problemática estructural, se encuentra redefiniendo el modelo con el objetivo de hacerlo más accesible para los ciudadanos.
No obstante, el economista Gonzalo Bernardos ha criticado la inacción política, sugiriendo que probablemente la Ministra de Vivienda y el presidente del Gobierno desconocen por completo el escaso éxito de la medida, ya que lo verdaderamente importante para ellos, como para otros políticos, es el impacto del anuncio y la publicidad generada sobre los votantes, y no el número real de préstamos concedidos.