La posibilidad de instalar una vivienda prefabricada sin solicitar licencia puede parecer tentadora, sobre todo en un momento en que la escasez de viviendas y el elevado coste del alquiler alcanzan cifras récord.
No obstante, la legislación española es clara: no se pueden eludir los permisos, sin importar cuán urgente sea la necesidad de encontrar soluciones rápidas y asequibles.
La crisis habitacional, que se agudiza con cada año que pasa, ha incrementado el interés por opciones como las casas prefabricadas.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas deben cumplir con los mismos requisitos legales que cualquier vivienda convencional.
En medio de esta crisis habitacional, el debate sobre flexibilizar las normativas relacionadas con las casas prefabricadas cobra fuerza.
Por ahora no hay indicios claros que apunten a cambios legislativos que permitan instalar estas viviendas sin los debidos permisos. La solución parece estar en aumentar el parque público residencial, acelerar los trámites urbanísticos e impulsar modelos alternativos como cooperativas o rehabilitación inmobiliaria.
La realidad indica que mientras siga habiendo más demanda que oferta y los precios continúen subiendo, las casas prefabricadas mantendrán su atractivo como alternativa interesante; aunque nunca serán un camino rápido ni libre de permisos. En España, tener una vivienda propia implica cumplir con unas normativas rigurosas además contar con recursos suficientes. La esperanza reside en que algún día acceder a una vivienda digna deje atrás su condición excepcional para convertirse en algo habitual.
¿Qué exige la ley para instalar una casa prefabricada?
No hay forma de evitarlo. Para instalar una casa prefabricada en España, es necesario seguir un conjunto de trámites obligatorios:
- Licencia de obra o urbanística: Es esencial solicitar este permiso en el ayuntamiento correspondiente. Sin él, la instalación es considerada ilegal, sin importar el tipo de vivienda que se trate.
- Proyecto técnico visado: Este documento debe ser firmado por un arquitecto o ingeniero. En él se detallan las características de la casa y se asegura que cumple con el Código Técnico de la Edificación y demás normativas pertinentes.
- Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación: Al finalizar la obra, estos documentos son los que certifican que la vivienda es apta para habitar y legal.
- Conexión a suministros básicos: Es obligatorio contar con agua, luz y saneamiento para cualquier vivienda destinada a uso residencial.
- Pago de impuestos y tasas: Se debe abonar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, así como el IVA correspondiente y, en muchos casos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Aunque no es obligatorio, se aconseja registrar la vivienda para proteger derechos y facilitar su venta o transmisión.
La normativa no hace distinción entre casas prefabricadas y tradicionales; todas deben cumplir con las mismas exigencias urbanísticas, técnicas y administrativas.
¿Y si la casa es móvil o desmontable?
Es común pensar que una casa móvil está exenta de permisos por su capacidad para ser retirada fácilmente. Sin embargo, esto no es correcto. Si esa vivienda está destinada a residencia permanente y conectada a suministros, se considera un inmueble y debe cumplir con toda la legislación vigente. Únicamente aquellas viviendas móviles que no son utilizadas como residencia principal y pueden ser retiradas sin necesidad de realizar obras están clasificadas como bienes muebles, aunque bajo condiciones mucho más restrictivas.
El contexto: falta de vivienda y precios disparados
El interés por las casas prefabricadas está aumentando porque conseguir una vivienda en España se ha vuelto un verdadero desafío. Según estimaciones del Banco de España, faltan alrededor de 700.000 viviendas para satisfacer la demanda actual. En 2025, los precios están experimentando incrementos no vistos desde 2008; el alquiler medio supera ya el 40% del salario en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. La escasez de oferta junto a la retirada de inmuebles del mercado por inseguridad jurídica han limitado aún más las opciones para quienes buscan hogar, ya sea en propiedad o alquiler.
- Precio medio del alquiler en junio de 2025: 14,38 €/m² al mes
- Precio medio de compra en Madrid y Barcelona: Más de 5.000 €/m²
- Se estima que faltan entre 450.000 y 700.000 viviendas para cubrir la demanda actual
- Oferta de alquiler en descenso: Menos de 681.920 viviendas disponibles en 2025
¿Por qué no se permite instalar una casa prefabricada sin licencia?
La normativa tiene como objetivo garantizar tanto la seguridad como la habitabilidad e integración urbana de cualquier tipo de vivienda. Se pretende evitar construcciones ilegales que puedan suponer riesgos estructurales o problemas relacionados con la convivencia o el impacto ambiental. Además, cumplir con estas leyes protege al propietario ante posibles sanciones, demoliciones e incluso ante la imposibilidad de registrar su hogar o contratar suministros básicos.
¿Es la casa prefabricada una solución al problema de vivienda?
Las casas prefabricadas tienen ventajas claras: rapidez en su construcción, costes reducidos y posibilidad de personalización. Sin embargo, uno de los principales obstáculos sigue siendo el acceso al suelo urbanizable así como la lentitud del proceso burocrático. La falta de terrenos disponibles junto con un entramado administrativo complejo limita el crecimiento este tipo de viviendas sobre todo en las grandes ciudades donde más se demanda.
- Ventajas:
- Menor tiempo para su construcción
- Coste inferior al tradicional
- Menor impacto ambiental
- Obstáculos:
- Acceso restringido al suelo urbanizable
- Burocracia lenta y complicada
- Normativa estricta similar a las viviendas convencionales