La crisis de la vivienda en España ha dejado de ser un simple problema para convertirse en una auténtica emergencia nacional. Lo que antes se describía como una tendencia coyuntural se ha transformado en un fenómeno estructural que afecta ya al 60% de la población: quienes no tienen vivienda propia, pagan un alquiler que devora sus ingresos o viven en espacios insuficientes.
Según el Barómetro del CIS de octubre de 2025, el 37,1% de los españoles considera la vivienda el principal problema del país, un dato que roza el récord histórico alcanzado durante la burbuja inmobiliaria de 2007 (37,3%). La preocupación por el acceso a un techo digno encabeza las inquietudes nacionales desde hace once meses consecutivos.
La cuantificación de una crisis impulsada por la especulación
El corazón del problema late en la combinación explosiva de un déficit real de oferta y una especulación desbocada, tanto empresarial como privada.
Déficit y precios disparados
España sufre un déficit estimado de 700.000 viviendas. En los últimos cinco años, el número de nuevos hogares ha superado con creces la oferta disponible. Para aliviar la tensión del mercado, los expertos calculan que sería necesario construir unas 160.000 viviendas al año, pero el ritmo edificador se ha ralentizado desde 2014, mientras que la creación de hogares no ha dejado de crecer desde 2021. El resultado es una “tormenta perfecta” para el alza indiscriminada —y especulativa— de los precios.
El ladrillo como negocio, no como hogar
La especulación se ha convertido en el motor de la emergencia. Más de un millón de viviendas de alquiler, equivalentes al 10% del parque total, están en manos de grandes empresas privadas cuyo fin no es ofrecer hogar, sino rentabilidad. El fenómeno no deja de crecer: el 42% de las viviendas compradas se destina a segunda residencia o inversión, mientras solo el 58% se adquiere para uso propio. Además, el 35% de las compras se realiza sin hipoteca, en su mayoría por grandes tenedores, empresas o no residentes.
El colapso del alquiler y la VPO
El mercado del alquiler sufre una presión todavía mayor que el de compraventa. La escasez de oferta y la desesperación de los demandantes han disparado los precios: en Madrid y Barcelona, los alquileres se han triplicado en apenas unos años.
A ello se suma el déficit crónico de vivienda protegida (VPO). Mientras que en Europa la media de vivienda social o asequible ronda el 9,3% del parque total, España apenas alcanza el 2,5%. La brecha es tan profunda que la Unión Europea ha iniciado una evaluación sobre el país por su carencia de opciones de menor coste.
El fracaso de la política gubernamental
La crisis ya tiene consecuencias políticas. El diputado Gabriel Rufián ha advertido al presidente Pedro Sánchez de que, si algo puede “tumbar su Ejecutivo”, es precisamente el acceso a la vivienda. El portavoz de ERC ha reconocido abiertamente que “la izquierda ha fracasado” en esta materia, al aprobar una ley con “lagunas” que facilitan su inaplicación.
A este fracaso legislativo se suman otros factores:
- Concentración en el lujo: el mercado se ha volcado en viviendas de alto precio, dirigidas a compradores adinerados o al turismo, elevando los valores en zonas clave.
- Inseguridad jurídica: la falta de claridad normativa frena la inversión y el desarrollo inmobiliario.
- Dificultad de financiación: el acceso al crédito, tanto público como privado, se ha reducido, obligando a aportar grandes entradas que expulsan del mercado a miles de familias.
Soluciones urgentes: del “freír a impuestos” a la densidad vertical
Ante un panorama cada vez más crítico, expertos y políticos plantean medidas de choque que van desde la intervención fiscal hasta una reforma urbanística profunda.
1. Intervención fiscal y ruptura de la especulación
Rufián propone intervenir el mercado inmobiliario y “freír a impuestos” a quienes compran para especular. La idea: gravar con fuerza la compra de segundas viviendas no destinadas a uso habitual y romper el “bucle tóxico” de la especulación.
2. Aumento inmediato de la oferta y reformas urbanísticas
La consultora Arcano plantea soluciones de corto plazo para aumentar la oferta:
- Fomento de la densidad vertical: permitir que los edificios céntricos ganen varias plantas adicionales. En dos años, esto podría ampliar la oferta y facilitar la rehabilitación energética.
- Liberación de suelo: convertir suelos ociosos o de uso terciario en residencial podría generar hasta 75.000 viviendas. Se sugiere imitar el modelo irlandés del Vacant Site Levy, un impuesto sobre terrenos vacíos o infrautilizados.
- Colaboración público-privada y VPO: reforzar la cooperación y la inversión pública para impulsar vivienda protegida asequible.
- Requerimientos de construcción: ajustar el tamaño de las viviendas (hogares de media con 2,5 personas) y reducir la obligación de plazas de garaje, que encarece los costes.
3. Garantías de acceso y seguridad jurídica
Para facilitar la compra, se propone diferir el pago de impuestos como el IVA durante 20 o 30 años, aliviando el principal obstáculo: la imposibilidad de ahorrar la entrada.
En el mercado de alquiler, se plantea reforzar la seguridad jurídica, abolir los controles de precios y aprobar un decreto antiokupación, con el fin de animar a los propietarios particulares a sacar sus pisos al mercado.
Y para frenar la ralentización constructiva, se sugiere atraer mano de obra extranjera cualificada con visados temporales. El sector insiste en que la capacidad técnica y operativa existe, pero hace falta voluntad política y coordinación multisectorial.
La crisis de la vivienda ha dejado de ser un indicador económico para convertirse en un detonante político y social. España se enfrenta a un dilema histórico: seguir permitiendo que el ladrillo sea un negocio o devolverle su sentido original como hogar.