Las calles de Madrid, Barcelona y otras muchas ciudades españolas están repletas de carteles de “se vende” y “se alquila”.
Sin embargo, tras esa aparente oferta, la realidad para los jóvenes se torna cada vez más complicada. En los últimos siete años, las donaciones de viviendas de padres a hijos han aumentado un 67%, según datos notariales recientes.
Esta cifra no solo pone de manifiesto la dificultad para adquirir una vivienda, sino que también refleja una transformación social y fiscal que está acelerando las transferencias familiares de inmuebles.
Este incremento no es fruto del azar. Los precios de la vivienda siguen alcanzando máximos históricos, mientras que la edad media para emanciparse se sitúa ya en los 30 años.
Según el último informe de Fotocasa Research, un 39% de los jóvenes menores de 35 años ha intentado comprar o alquilar una vivienda en 2025, pero solo un 19% ha logrado su objetivo.
Las razones son evidentes: escasez de ahorros, salarios bajos y precios inalcanzables. Así, las familias se han convertido en el principal apoyo económico para que los jóvenes puedan considerar la compra de una casa.
El papel de las familias: donaciones para esquivar barreras
El respaldo de los padres no solo se traduce en aportes económicos para el pago inicial de la hipoteca. Cada vez es más común ver donaciones directas de viviendas. En 2024, los notarios registraron cerca de 200.000 cesiones, muchas correspondiendo a inmuebles y otras a aportaciones monetarias; cifras que no se observaban desde 2007. El Consejo General del Notariado confirma que en comunidades como Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, las bonificaciones fiscales han disparado las transmisiones familiares, contabilizando entre 35.000 y 41.000 donaciones solo en 2024.
En el País Vasco y Navarra, también ha crecido la tendencia hacia las donaciones: en la CAV, un incremento del 16,5% en 2024 respecto al año anterior, mientras que Navarra ha visto un aumento del 8,1%. A nivel nacional, la tendencia se mantiene con un crecimiento sostenido desde la pandemia.
- Un 63% de los jóvenes espera poder comprar una vivienda en cinco años; sin embargo, solo una minoría lo consigue.
- Un 46% retrasa su compra por falta de ahorros; el 33% menciona precios elevados y el 42% cita inestabilidad económica como razones.
Fiscalidad: donar en vida puede salir caro
Donar una vivienda durante la vida no es únicamente un acto generoso; también es un proceso fiscalmente complicado. Quien recibe la donación debe abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya cuantía varía según cada comunidad autónoma, además de hacer frente a la plusvalía municipal. Por otra parte, si el donante ha visto aumentar el valor del inmueble desde su adquisición, deberá tributar por ganancia patrimonial en el IRPF. Esta carga fiscal puede convertir lo que debería ser un regalo en un compromiso significativo para ambas partes.
En términos prácticos, mientras que las herencias tributan bajo el ISD en su modalidad sucesoria, las donaciones lo hacen bajo la modalidad correspondiente a donación. El cálculo se basa en el valor actual del mercado. Por ello, muchos expertos aconsejan evaluar cuidadosamente qué conviene donar durante la vida y qué dejar para ser transmitido tras fallecimiento.
- Las bonificaciones en el ISD entre familiares directos han aumentado en varias comunidades autónomas; sin embargo, cada región cuenta con sus propias normativas y beneficios fiscales.
- El donante solo tiene que declarar el IRPF si el valor del inmueble ha aumentado desde su compra; si no ha habido incremento alguno, no debe pagar por dicha transmisión.
El impacto social: familias como colchón frente al mercado
La familia se establece como un pilar fundamental para acceder a la vivienda. Esto ya se observó tras la Gran Recesión y ahora se repite ante el encarecimiento del mercado. Durante el tercer trimestre de 2024, el ahorro familiar alcanzó hasta el 7,1% de la renta disponible bruta. Esto ha permitido a muchos padres ayudar a sus hijos mediante donaciones monetarias o transmisión directa de inmuebles.
Este fenómeno acarrea diversas implicaciones:
- Se amplía la brecha económica entre generaciones: quienes superan los 65 años poseen más patrimonio y ahorro que aquellos jóvenes entre 25 y 44 años.
- Las políticas autonómicas intentan disminuir la presión fiscal para facilitar el acceso a la vivienda; sin embargo, existen notables diferencias entre territorios que impactan en las estrategias familiares.
- El desafío para acceder a una vivienda pasa de ser una dificultad a convertirse en una urgencia social real; esto conlleva el riesgo de perpetuar desigualdades entre quienes pueden contar con apoyo familiar y quienes no.
¿Qué puede esperar el mercado inmobiliario?
Se prevé que las donaciones continúen aumentando mientras persista esta tensión en el mercado inmobiliario y los precios mantengan niveles altos. Aquellas familias con capacidad económica serán las que puedan ayudar a facilitar a sus hijos su acceso a una vivienda propia. En cambio, quienes carezcan de este respaldo seguirán enfrentando múltiples obstáculos para lograr su emancipación.
| Año | Donaciones totales | Donaciones de viviendas | Edad media emancipación |
|---|---|---|---|
| 2018 | ~119.000 | 13.700 | 29,7 |
| 2021 | ~173.000 | 19.800 | 30,0 |
| 2024 | 199.047 | 23.000 | 30,1 |
La tendencia es evidente: las donaciones familiares han emergido como la vía principal para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda propia. No obstante, sigue existiendo un importante obstáculo fiscal y se amplía la brecha generacional; esto sitúa el acceso a la vivienda como uno de los temas centrales del debate social y político.
El futuro del mercado inmobiliario español estará condicionado por cómo evolucionen tanto los precios como las políticas fiscales y sobre todo por la capacidad continua que tengan las familias para respaldar a las nuevas generaciones en su búsqueda por alcanzar su independencia.