El precio de la vivienda sigue con su tendencia alcista y no parece que vaya a terminar pronto.
Y es que los datos revelan que han superado el máximo histórico alcanzado antes del estallido de la burbuja inmobiliaria entre 2007 y 2008. En aquella época, el precio tocó techo de manera artificial debido a un nivel de producción que superaba una demanda agotada.
Sin embargo, la situación en 2024 es diferente: la oferta es escasa, las nuevas promociones se venden sobre plano y los costos de los materiales continúan en aumento. Este cóctel ha elevado el precio del metro cuadrado (m2) de vivienda nueva a 2.930 euros en junio, superando en un 2,1% el máximo anterior. En otras palabras, un piso llave en mano de 100 metros cuadrados costó 293.000 euros el mes pasado, según datos de Sociedad de Tasación.
Esta tormenta perfecta ha dejado precios de venta inverosímiles, como en Barcelona, donde los pisos a estrenar cuestan 5.262 euros por metro cuadrado, un 16,2% más que en su máximo histórico. Ocho capitales de provincia y dos ciudades autónomas han superado los precios de la burbuja inmobiliaria, con Ceuta (+27,1% vs. máximos) y Melilla (+20,4%) liderando el crecimiento, con precios de 1.902 y 1.565 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Después de Barcelona, Madrid (+14,7%) y San Sebastián (+8,5%) registran los precios más altos, con 4.493 euros por metro cuadrado en Madrid y 4.378 en San Sebastián. Otras capitales que han superado las valoraciones previas a la crisis del ladrillo son Palma de Mallorca (+10,3%), con un precio de 2.695 euros por metro cuadrado, Málaga (+3,9%), con 2.337 euros, y Las Palmas de Gran Canaria (+6,8%), con 1.948 euros. La Coruña (+5,2%) y Lugo (+4,1%) cierran la lista con precios de 2.100 y 1.611 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Algunas ciudades se acercan a su máximo valor histórico, como Bilbao (-2,2% respecto a su techo), donde el metro cuadrado cuesta 3.163 euros, y Valencia (-6%), con un precio de 2.245 euros por metro cuadrado. Ciudades como León (-9,7%), Teruel (-9,7%) y Santa Cruz de Tenerife (-8,2%) están tan solo un 10% por debajo de sus máximos históricos, con precios de 1.665, 1.570 y 1.655 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Las capitales de provincia más alejadas de su máximo histórico son Ciudad Real (-27,6%), la más barata de España con 1.314 euros por metro cuadrado, Cáceres (-25,4%) con 1.327 euros, y Zaragoza (-25,3%) con 2.228 euros. Ninguna ciudad española tiene precios inferiores a los 1.000 euros por metro cuadrado. En el primer semestre de 2024, el aumento del precio de la vivienda nueva se desaceleró, creciendo un 4,3%. El estudio de Sociedad de Tasación entre marzo y junio de 2024 incluyó más de 39.600 viviendas de 2.192 promociones de obra nueva.
Lo peor podría estar por venir, ya que no hay señales de que los precios de las viviendas vayan a bajar. El Banco de España afirmó en abril que se necesitan 600.000 casas a corto plazo para equilibrar el mercado, mientras que el ritmo de construcción anual es de poco más de 100.000. Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, señala que, además del desajuste entre oferta y demanda, los costos de construcción han aumentado un 30% desde el Covid y un 9,1% solo en el último año, elevando el costo de construir un metro cuadrado de vivienda a 1.310 euros de media.
Villanueva explica que el encarecimiento de los materiales de construcción y la mano de obra, influenciado por la falta de relevo generacional y la escasez de perfiles cualificados, repercute en el costo final de la vivienda. También destaca la escasa producción de vivienda protegida como un factor determinante, con apenas 8.646 casas construidas en 2023, muy lejos de la media de 45.000 unidades anuales hasta 2012. Esta insuficiencia afecta a la demanda de viviendas de primer acceso y a segmentos de la población con menos recursos, presionando los precios al alza.
La atomización del sector promotor, que ha reducido el número de empresas a la mitad en los últimos 15 años, también limita la capacidad de generar más oferta. Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, una de las grandes promotoras de España, afirma que no se espera una bajada de precios en la obra nueva y se conformaría con una estabilización. Hernández destaca que los factores de producción continúan encareciéndose y que, aunque las subidas salariales han amortiguado un poco la situación en 2024, los ratios de accesibilidad para las familias son muy bajos en ciudades como Barcelona, Madrid y Baleares, donde los niveles superan el 30% y el 40% de la renta disponible, respectivamente. Hernández asegura que las empresas promotoras quieren contener los precios de la vivienda, pero es una tarea difícil en el actual contexto.