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El mercado inmobiliario español sigue enfrentando las consecuencias de los problemas estructurales que dan como resultado, el aumento de precios tanto en la compra como en el alquiler de viviendas. La falta de oferta, la regulación y las dificultades financieras son barreras que impiden equilibrar el mercado y ofrecer soluciones a largo plazo para la población.
Y es que como señala el informe ‘XX Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), los precios de la vivienda en España siguen en ascenso. El análisis destaca que los precios de las viviendas usadas aumentarán de manera más acelerada, desde un 4% hasta un 5% hacia finales de 2024. Mientras tanto, los precios de las viviendas nuevas podrían experimentar un crecimiento de hasta el 6% a mediados de año, aunque este ritmo se suavizará hacia el final del año.
El aumento en los precios de la vivienda usada depende de varios factores, principalmente la consolidación del descenso de los tipos de interés, lo que facilitaría el acceso al crédito a las personas con menores ingresos, y la estabilidad o mejora en los niveles de empleo. En cuanto a la vivienda nueva, el encarecimiento se debe en gran medida a la escasez de nuevo producto, especialmente en zonas costeras con alta actividad turística y en grandes áreas metropolitanas, donde la demanda sigue superando a la oferta.
En el mercado de alquiler, los precios también continúan su escalada. AEV indica que los alquileres en España subirán a un ritmo similar al actual, con un incremento medio del 12,5% anual. Este aumento se atribuye a varios factores, incluyendo la creación de hogares por encima de las expectativas debido a los flujos migratorios y la demanda territorial desigual. También se menciona el impacto del alquiler turístico y la falta de oferta de viviendas de alquiler como causas principales del encarecimiento.
El estudio señala que la estabilización económica ha incrementado la movilidad de la población, lo que a su vez ha llevado a una recuperación de los precios de alquiler en todo el país. Sin embargo, no es el único factor. La falta de oferta, la movilidad laboral de los jóvenes, la creación de nuevos hogares con diversas necesidades y la compra de viviendas por extranjeros, así como la dificultad para acceder al crédito para la compra de la primera vivienda, también juegan un papel crucial.
Una diferencia significativa se observa entre los precios de los contratos de alquiler vigentes y los nuevos contratos. Mientras que los primeros han crecido un promedio del 5% interanual, los nuevos contratos han registrado un aumento del 10%. Esto se debe, en parte, a la limitación en la actualización de las rentas, lo que ha llevado a algunos propietarios a trasladar parte de su oferta al mercado de compraventa, resultando en incrementos más marcados en los precios de salida de nuevos alquileres.
Respecto a la Ley de Vivienda, el 90% de los panelistas internos y el 60% de los externos creen que las limitaciones impuestas por esta legislación no lograrán reducir los precios del alquiler más allá del corto plazo. Argumentan que estas medidas tienden a restringir la oferta, agravando la causa subyacente del aumento de precios y generando distorsiones en el mercado.
Las transacciones de vivienda, que cayeron un 11% en 2023, podrían aumentar ligeramente en los próximos trimestres. Este incremento se debe a la contención de la inflación, la esperada relajación de los tipos de interés, el aumento gradual de los salarios y la recuperación de las tasas de ahorro. No obstante, algunos panelistas consideran que las transacciones seguirán disminuyendo en 2024 hasta que la oferta y la demanda se equilibren.
El informe también destaca que el tamaño del mercado hipotecario en España es «insuficiente» para la demanda actual. Desde 2008, el mercado ha reducido su tamaño a alrededor del 40%, dificultando el aumento de la oferta de nuevas viviendas debido a la falta de soporte financiero para la compra por parte de los hogares. Sin embargo, algunos expertos creen que el principal obstáculo no es la financiación, sino la escasez de suelo finalista y las regulaciones que dificultan la promoción de nuevas viviendas.
Otro problema es la atomización del sector promotor, con muchas promotoras actuales que carecen de la capacidad financiera necesaria para comprar suelo y desarrollar nuevos proyectos. Según la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, estos problemas estructurales impiden que se reduzca la tensión de precios en las principales ciudades. Por ello, urge la implementación de planes a medio y largo plazo para corregir la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler.